2023年5月全国住宅产品市场月报 需求释放与市场分化并行

核心摘要

2023年5月，全国住宅市场在宏观经济温和复苏、政策环境持续优化的背景下，呈现出“需求集中释放、市场分化加剧、价格趋于稳定”的总体特征。随着前期积压的购房需求在传统销售旺季进一步释放，重点城市新房成交量环比显著回升，但不同能级城市间、同一城市不同板块间的表现差异明显。土地市场方面，优质地块竞争依然激烈，但整体热度较前期有所降温，房企投资更趋理性。政策层面，各地因城施策力度加大，旨在支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

市场表现分析

1. 新房市场：成交量环比回升，热点城市表现突出

5月，全国重点监测的50个城市新建商品住宅成交面积环比增长约15%，同比下降幅度收窄至8%。其中，一线城市及部分强二线城市（如杭州、成都、苏州等）市场活跃度较高，主要受益于改善性需求的持续入市和部分优质项目的集中供应。三四线城市成交量虽有环比改善，但复苏基础仍不牢固，部分城市仍面临去库存压力。\n
2. 价格走势：整体趋于稳定，局部出现波动

根据国家统计局数据及市场机构监测，5月70个大中城市新建商品住宅销售价格环比整体微幅上涨，涨幅在0.1%左右，涨势较4月进一步收窄。二手住宅销售价格环比基本持平。价格表现分化：核心城市核心区域房价支撑力较强，部分外围区域或供应量大的城市价格仍面临下行压力。

3. 土地市场：热度区域分化，房企聚焦高能级城市

5月，全国300城住宅用地成交建筑面积环比下降，成交楼面均价同比上涨。土地市场呈现明显的“冰火两重天”景象：北京、上海、杭州、合肥等热点城市优质地块竞拍热度不减，部分地块触及上限价格；而多数三四线城市土地市场依然冷淡，多以底价成交或流拍为主。房企拿地策略高度趋同，普遍将有限的资金集中于市场需求旺盛、安全性高的核心城市。

政策环境扫描

5月，中央层面重申“房住不炒”定位，支持刚性和改善性住房需求。地方因城施策进入深化阶段，政策工具箱进一步丰富：
- 需求端支持：多个二三线城市优化限购、限售政策，降低首付比例和房贷利率，加大公积金贷款支持力度。
- 供给端保障：部分城市优化土地出让条件，推动“保交楼”专项借款落地，稳定市场预期。
- 存量盘活：探索住房“以旧换新”等模式，畅通一二手房置换链条。

产品与需求特征

1. 产品趋势：
- 改善型产品主导：市场成交主力户型面积段向90-140平方米集中，具备优质物业、绿色科技、完善配套的改善型项目去化速度更快。
- 产品力竞争加剧：房企更加注重产品精细化打磨，在户型设计、社区景观、智能家居、健康体系等方面投入更多，以提升项目溢价和竞争力。

2. 客群特征：
- 购房者决策周期延长，更加理性谨慎，对项目品质、开发商品牌和交付保障的关注度空前提高。
- 以家庭为单位的改善性需求成为市场核心驱动力，对教育、交通、商业等配套资源要求更高。

典型企业动态

领先房企继续坚持稳健经营，5月销售业绩环比普遍改善。国企、央企及部分优质民营房企凭借资金和信用优势，在土地市场和销售市场上表现更为活跃。企业融资环境有所改善，但分化持续，资金仍向财务安全的优质企业集中。

后市展望与建议

展望：预计6月，在前期政策效果继续释放和年中房企冲刺业绩的推动下，市场成交量有望保持在一定水平，但增长动能可能边际减弱。市场分化格局将延续，核心城市市场有望保持一定热度，而普通三四线城市回暖仍需时间。价格整体将延续平稳态势。

建议：
- 对购房者：理性评估自身需求和支付能力，优先选择核心地段、强配套、优品牌的楼盘，密切关注项目施工进度与交付保障。
- 对开发企业：坚持产品主义，严守安全与品质底线，精准投资于高能级城市，加快销售回款，优化债务结构。
- 对相关机构：持续优化调控政策，强化预期引导，重点支持合理住房消费，防范化解房地产市场风险。

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本报告基于公开数据及市场信息编制，仅供参考，不构成投资建议。市场有风险，决策需谨慎。
数据来源：国家统计局、克而瑞、中指研究院等市场机构公开信息。